Sale Guide 売却ガイド
不動産の売却は「ただ売れればいい」という単純なものではありません。
その流れをきちんと理解し、売る方・買う方の双方が心から満足できる売却を目指しましょう。
売却のご相談と調査・無料査定
ご所有不動産の売却を考え始めたらご所有不動産の売却を考え始めたら、まずはホームプランナーにご相談ください。
土地・戸建て・マンションの居住用をはじめ、事務所・店舗・倉庫などの事業用、１棟マンション・アパート・ビルなどの投資用不動産まで、各分野のプロフェッショナルがお客様の不動産価値を見極めます。
売却希望の物件をあらゆる側面から調査し、お客様の状況、物件の特性にあった売り出しのタイミングや販売手法、売却価格をご提案いたします。
希望条件があいまいだったり、ころころと変わってしまうようでは、よい売却プランを立てることができず、積極的に売却活動を行えなくなる可能性もあります。
所有する不動産の売却額の目安が分かれば、住み替えの物件の購入金額の具体的な検討が可能になるなど、目的に応じた次のステップへ進むことができます。
今はまだ売却を検討していないけれど、将来のために資産価値を把握したいといった場合も、査定することができます。
そこで訪問査定の際には、土地建物の課税明細書／建築確認通知書または建築図面／物件購入時のパンフレットなどの資料など、できる限り物件関係書類のご用意をお願いします。
簡易査定では把握できなかった様々な要素を加味して、より信頼性の高い価格を算定できます。
また昨今の不動産市況についても詳しくご説明させて頂きますので、今すぐのご売却でないお客様にも今後のご参考として頂けます。
媒介契約のご締結
正式に売却を依頼される場合、弊社と売主様との間で媒介契約をご締結頂きます。
売却をご決断されたら、お客様のご希望条件や販売活動方法の確認、媒介契約書の内容をご理解の上、専任媒介契約または一般媒介契約をご選択ください。弊社では専任媒介契約をご締結頂いた物件の90％以上が３ヶ月以内にご成約している実績がございます。
媒介契約締結後、すぐにでも営業活動を開始致します。
当社スタッフとご相談いただきながら、どのタイプの契約を選択するかを売り主様にご決定していただきます。
たとえ、友人や親族から購入希望者が現れたとしても、売主様が直接取引をすることはできません。この依頼を受けた不動産会社は、買い手を積極的に探す努力義務と、活動の内容を定期的に報告する義務を負います。
また、指定流通機構（レインズ）への登録も義務付けられます。
売主様にとってのメリットは、不動産会社が努力義務を負うため、雑誌や新聞、インターネットなどの各種広告媒体へ優先的に掲載されるといったことから、幅広い売却活動と早期に良い買い手が見つかる可能性が高まるという点が挙げられます。
この依頼を受けた不動産会社は、１の専属専任媒介契約と同じく、買い手を積極的に探す努力義務と、活動の内容を定期的に報告する義務を負いますが、専属専任媒介契約に比べ、活動報告の頻度が少ないなどの違いがあります。
専任媒介契約を結んだ場合も、不動産会社は指定流通機構（レインズ）への登録も義務付けられます。
契約を結んだ他の仲介会社を明らかにする「明示型」と、明らかにしない「非明示型」の２種類があります。
この契約の場合のメリットとしては、複数の業者に依頼することにより、幅広く買い手を募ることができます。一方で、仲介会社側がなんら義務を負わないために、他の売り出し物件よりも扱いが積極的でない場合や、活動内容の報告が少ないといったデメリットがあります。
報告は書面で行われ、どういった内容の活動を行い、どういった反応が得られたかが記載されています。
| 複数業者との契約 |
依頼者が自ら発見した
相手との取引 |
指定流通機構への
登録義務 |
業務処理
報告義務 |
|
| 専属専任媒介契約 |
|
|
５営業日以内 | １回/１週 以上 |
| 専任媒介契約 |
|
|
７営業日以内 | １回/２週 以上 |
| 一般媒介契約 |
|
|
なし | なし |
売却活動の開始
ご所有不動産の売却を成功させるためには、売却物件情報をできるだけ早く、少しでも多くの購入希望者にご案内することが最も重要です。
情報は生ものと同じです。つまり、売出後即座に発信された鮮度の高い情報は購買意欲を高めます。その為、売出後１ヶ月間は反響も多く、商談も重なることから、迅速かつ幅広い販売活動が条件での売却につながります。ホームプランナー独自のノウハウと、多彩な情報網を活かした販売活動で、売主様のご希望にできる限り添えるよう尽力いたします。
当日は、実際の売却物件に購入希望者を招き、室内などを見て頂きます。
当然、売り主様の協力が必要ですので、事前にしっかりポイントを押さえておきましょう。
購入申し込み・条件調整
売買契約の締結前に、物件の権利関係、法令、個別条件、注意事項などを記載した重要事項説明書を作成いたします。
不動産売買契約のご締結
お客様が安心して納得のいく売買契約を締結するために、営業担当が売却物件や取引条件等について重要事項の説明をいたします。
予めご調整させて頂きました取引条件を十分ご理解いただいたうえで、売買契約書の内容のご確認、ご署名・捺印をしていただき、買主様より手付金を受け取り、売買契約は完了となります。
契約書に記載の条文に則り、所有権移転の申請などの義務を履行しなくてはなりません。
不明な点・困った点などは、お気軽にご相談ください。
引き渡しの準備
「不動産売買契約」を締結後は、売主様は物件を引き渡すための様々な準備が必要になります。
もちろん買主様から受領する残代金で残債務を清算する同時抹消もできますので、ご安心下さい。
抵当権を抹消するための、「登記抹消手続き」の為に必要な書類を揃え、金融機関へ一括返済の申請手続きを行います。登記手続きについては、司法書士に代行を依頼いたします。
建築確認通知書・検査済証／建築図面／設計図書／確定測量図など
ご契約前に合意した引渡し条件に基づき、現地確認を行います。条件通りに完了していれば、無事に残金決済を迎えます。
※条件とは、確定測量、各種リフォーム・手直し工事など
（但し、リースバックなど売却後は賃借人として居住する場合は、引っ越しの必要はありません。）
決済（残代金の受領と物件の引渡し）
すべての準備が整えば、残代金を受け取り、買主様へ登記移転の申請をします。
各種関係書類（所有権移転登記に必要な書類や売却物件の関連書類一式や鍵）を買主様に引渡し、登記費用や仲介手数料などの諸費用を支払い取引が完了となります。
その際、固定資産税の精算、物件の関係書類一式や鍵の引き渡しを、全て同時に行います。
また、加えて以下の諸費用・書類等が必要になります。
確定申告
土地や建物を売ったときの譲渡所得に対する税金は、分離課税といって給与所得などの他の所得と区分して計算し、他の所得と一緒に、確定申告の手続きを行うことが必要です。
・確定申告書第三表（分離課税用）
・譲渡所得の内訳書
・不動産売買契約書の写し
・売却時の領収書の写し
・売却した不動産の登記事項証明書（法務局で取得）
マイホームを売って譲渡益がある場合は、特別控除などの特例があります。
譲渡損失がある場合は、損益通算や繰越控除ができる特例があります。
税務申告でご不明な点あれば、弊社提携税理士をご紹介(初回相談無料)致します。
